Część firm budowlanych identyfikuje ryzyko niedochowania terminów wykonania robót budowlanych w związku z wprowadzonym stanem epidemii. Ryzyko to należy rozpatrywać w kontekście faktycznej niemożliwości zachowania harmonogramu robót budowlanych oraz potencjalnych sporów prawnych o zapłatę kar umownych za opóźnienie. W związku z tym, należy pokrótce przedstawić odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania prawne dotyczące terminów wykonania robót budowlanych:
- Czy stan epidemii usprawiedliwia – sam przez się – przesunięcie terminów wykonania robót budowlanych?
Przepisy dotyczące stanu epidemii nie regulują kwestii wpływu tego stanu na terminy wykonywania umów. Stan epidemii nie usprawiedliwia więc – sam przez się –przesunięcia terminu zakończenia robót budowlanych lub terminu zakończenia poszczególnych etapów robót.
- Jakie okoliczności usprawiedliwiają przesunięcie terminów wykonania robót budowlanych?
W zależności od treści umowy o roboty budowlane zakłócenia w działalności przedsiębiorstwa budowlanego można rozpatrywać, jako:
– siłę wyższą (jeżeli zapisy umowne tak stanowią),
– nadzwyczajną zmianę stosunków.
Siła wyższa/nadzwyczajna zmiana stosunków musi dotyczyć konkretnego przedsiębiorcy budowlanego. Oznacza to, że sam stan epidemii nie jest siłą wyższą/nadzwyczajną zmianą stosunków. Ale uzasadnia, jako wynikające z nadzwyczajnej przyczyny, zakłócenia w działalności firmy budowlanej.
Zakłócenia w normalnym prowadzeniu działalności mogą się przejawiać:
- licznymi nieobecnościami w pracy związanymi z chorobami pracowników,
- kwarantanną części pracowników,
- przesunięcia części pracowników do wykonywania robót budowlanych na zlecenie organów administracji publicznej w związku ze zwalczaniem stanu epidemii,
- brakiem możliwości dopuszczenia do pracy pracowników wskutek braku możliwości zapewnienia im bezpiecznych i higienicznych warunków pracy na skutek braku obiektywnej możliwości zaopatrzenia pracowników w środki ochrony osobistej (problemy w zaopatrzeniu w maseczki, rękawiczki ochronne itp.),
- zakłócenia w dostawie towarów.
- Jak w praktyce powołać się na nadzwyczajną zmianę stosunków/siłę wyższą?
Umowy o roboty budowlane z reguły wprowadzają obowiązek notyfikacyjny dla powołania się na okoliczność siły wyższej. Oznacza to, że firma budowlana nie powinna działać na zasadzie: „milczymy, bo i tak wszyscy wiedzą”. Powinna pisemnie poinformować inwestora o zakłóceniach w jej działalności wynikających z przyczyn stanowiących siłę wyższą.
Nadto, umowy o roboty budowlane często statuują obowiązek wskazania w pismach notyfikacyjnych spodziewanego terminu działania siły wyższej.
Należy zwrócić uwagę, że w praktyce kontraktowej często statuuje się zapisy pozbawiające firmę budowlaną możliwości powołania się na zdarzenia siły wyższej, o których inwestor nie zostanie pisemnie notyfikowany.
W przypadku braku odpowiednich postanowień umownych, firma budowlana powinna pisemnie powołać się przed inwestorem na nadzwyczajną zmianę stosunków, wskazując na zakłócenia w jej działalności wywołane stanem epidemii oraz spodziewany wpływ tych zakłóceń na proces realizacji obowiązków z umowy o roboty budowlane. Pisemna informacja dla inwestora będzie bowiem dokumentowała rzetelne wykonywanie umowy i dochowanie przez firmę budowlaną lojalności kontraktowej względem inwestora.
- Czy firmom budowlanym grożą kary umowne za opóźnienia?
Firmom budowlanym grożą potencjalne spory sądowe o zapłatę kar umownych. Firmom zagraża również możliwość sięgnięcia przez inwestora do gwarancji bankowych i ubezpieczeniowych.
Aby zwolnić się z odpowiedzialności o zapłatę kar umownych, firma budowlana musi wykazać, że opóźnienie wynikało z przyczyn, za które odpowiedzialności nie ponosi (np. zakłócenia w jej działalności wskutek wystąpienia zdarzenia siły wyższej).
- Czy zalecane jest zawieranie aneksów do umów o roboty budowlane?
Aktualne zakłócenia w działalności firm budowlanych i inwestorów grożą wystąpieniem licznych sporów sądowych. Każdy podmiot może bowiem chcieć przerzucić ryzyko zaistniałej sytuacji na drugi podmiot. Stąd też – zalecane jest pisemne notyfikowanie zakłóceń w procesie realizacji robót budowlanych i aneksowanie umów o roboty budowlane.
- Czy są szczególne rozwiązania dla zamówień publicznych?
W projekcie ustawy z dn. 28 marca 2020 r. (tzw. tarcza antykryzysowa) są szczególne rozwiązania dla umów o roboty budowlane świadczonych w ramach zamówienia publicznego. Mianowicie, wprowadzono następujące zasady:
- obowiązek niezwłocznego informowania się przez strony umowy o wpływie okoliczności związanych z wystąpieniem COVID-19 na należyte wykonanie umowy (ustawowy obowiązek notyfikacyjny),
- obowiązek przedstawienia oświadczeń i dokumentów dokumentujących ten wpływ (np. danych dot. nadzwyczaj dużej liczby nieobecności pracowników w pracy, przedstawienia decyzji, poleceń itp., wstrzymania dostaw produktów, komponentów produktu lub materiałów, trudności w dostępie do sprzętu lub trudności w realizacji usług transportowych);
- obowiązek przedstawienia w terminie 14 dni od dnia otrzymania od drugiej strony notyfikacji własnego stanowiska,
- możliwość zmiany umowy o zamówienie publiczne po potwierdzeniu przez Zamawiającego, że okoliczności związane z wystąpieniem COVID-19 mogą wpłynąć lub wpływają na należyte wykonanie umowy.
W ramach zmiany umowy o zamówienie publiczne, można:
- zmienić termin wykonania umowy lub jej części,
- czasowo zawiesić wykonywanie umowy,
- zmienić zakres świadczenia wykonawcy.
Odpowiednio – powyższe przepisy stosuje się do umów zawartych pomiędzy wykonawcą robót budowlanych, a podwykonawcami.
adwokat Katarzyna Pawłowska – Kmiecik Partner Kancelarii Adwokackiej PDP – Pawłowska, Dębowska, Puchalski sp.p.
Kancelaria Adwokacka PDP – Pawłowska, Dębowska, Puchalski Spółka partnerska
ul. Poznańska 21 lok. 34, 00 – 685 Warszawa
+ 48 609 572 585, +48 603 190 095 , +48 500 188 483
Czytaj także:
