Dożywocie – jedna umowa, wiele funkcji

Wchodząc w wiek emerytalny z przyczyn obiektywnych zastanawiamy się nad zabezpieczeniem kolejnych lat naszego życia, ale myślimy też o posiadanych składnikach majątku i tym jak najlepiej je rozdysponować.

Okazuje się, iż te dwie kwestie mogą zostać w Polsce rozwiązane w ramach jednej czynności, która z jednej strony pozwoli nam na rozdysponowanie składnikami majątku, z drugiej da nam komfort nie tylko odnośnie naszego miejsca zamieszkania, ale również opieki i możliwości utrzymania się. Umożliwia to zawarcie umowy dożywocia.

Zasady umowy dożywocia

Co do zasady umowa dożywocia polega na tym, iż w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Jednakże z uwagi na obowiązującą w polskim systemie prawa cywilnego zasadę swobody umów, treść prawa dożywocia, a tym samym świadczeń do których zobowiązany będzie nabywca nieruchomości w stosunku do dożywotnika, ustalić można wedle uznania i potrzeb wynikających z konkretnego przypadku.

W braku odmiennej umowy, nabywca nieruchomości powinien przyjąć zbywcę (dożywotnika) jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Ustawodawca określając w ten sposób zakres świadczeń wyraził swe dążenie do zapewnienia dożywotnikowi środków utrzymania. Takie uregulowanie umowy dożywocia przesądza jednak o konieczności pozostawania stron w bezpośredniej ze sobą styczności i bliskich stosunkach osobistych, gdyż nabywca ma obowiązek osobistego spełniania świadczeń na rzecz dożywotnika. Pojawia się zatem pytanie co w przypadku, gdy relacje między stronami ulegną pogorszeniu?

Pogorszenie relacji między stronami

Zgodnie z przepisem art. 913 § 1 k.c. jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. Oczywiście strony mogą również same, bez ingerencji sądu zmienić treść umowy dożywocia. Biorąc jednak pod uwagę fakt, iż pogorszenie się stosunków może wiązać się z niemożliwością osiągnięcia porozumienia również w tym zakresie, ustawodawca umożliwia skłóconym stronom rozwiązanie takowego problemu na drodze postępowania sądowego. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego jedyną przesłanką wystąpienia z żądaniem zamiany dożywocia na dożywotnią rentę jest wytworzenie się między stronami takich stosunków, że nie można wymagać od nich, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności. Przy zamianie uprawnień objętych treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień, nie mają znaczenia przyczyny wytworzenia się złych stosunków między stronami – mogą one zgodnie z przepisem art. 913 § 1 k. c. być jakiekolwiek. Dla uznania zasadności takiego powództwa konieczne jest jedynie istnienie takich stosunków, w których nie można wymagać od stron, ażeby pozostawały nadal w bezpośredniej styczności. Każdorazowo ocena zaistniałych zmian i ich wpływu na wzajemne relacje stron umowy należy do sądu, przy czym nie bez znaczenia będzie też uwzględnienie interesów osobistych dożywotnika i obciążonego dożywociem nabywcy nieruchomości.

Warto pamiętać

Należy jednak pamiętać, iż sam fakt niewywiązywania się nabywcy nieruchomości z obowiązku świadczenia na rzecz dożywotnika nie stanowi podstawy do zamiany dożywocia na rentę. Sytuacja taka stwarza jedynie warunki do wytoczenia powództwa o zasądzenie umówionych świadczeń i do ewentualnego żądania odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania wynikającego z umowy dożywocia.

W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika (jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości) rozwiązać umowę o dożywocie.

Wyrok rozwiązujący umowę dożywocia ma charakter konstytutywny, co oznacza, że dożywotnik nie ma obowiązku zwrotu otrzymanych świadczeń, a przeniesiona w ramach umowy dożywocia nieruchomość podlega zwrotowi w takim stanie, w jakim znajdowała się w chwili uprawomocnienia się wyroku. W razie jednak ulepszenia nieruchomości osobie zobowiązanej do zwrotu przysługuje roszczenie z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia.

Umowa dożywocia a nieruchomości

Zgodnie z orzecznictwem do rozwiązania umowy dożywocia konieczne jest wystąpienie okoliczności z art. 913 § 1 k. c. (omówionych powyżej), a ponadto wyjątkowość zaistniałej sytuacji. Wyjątkowość sytuacji wyraża się przede wszystkim w fakcie, że zamiana dożywocia na rentę nie prowadzi do należytego rezultatu (przykładowo, gdy zobowiązany nie jest w stanie płacić renty zaspokajającej potrzeby dożywotnika), ale także w drastycznym naruszaniu przez zobowiązanego zasad współżycia społecznego — to jest gdy dochodzi do krzywdzenia dożywotnika i złej woli po stronie nabywcy nieruchomości.

Co jednak istotne nieporozumienia prowokowane wyłącznie przez dożywotnika nie stanowią wystarczającej podstawy do uwzględnienia powództwa o rozwiązanie umowy dożywocia.

Rozwiązanie umowy o dożywocie nie jest dopuszczalne po zbyciu nieruchomości obciążonej dożywociem.

Wracając do podstawowych założeń umowy

Wracając jednak do podstawowych założeń umowy dożywocia, należy wskazać, iż przedmiotem umowy może być każda nieruchomość (grunt, dom lub lokal mieszkalny), udział we współwłasności nieruchomości, jak też prawo użytkowania wieczystego. Co więcej w ramach umowy dożywocia nie musimy przenosić własności całej posiadanej przez nas nieruchomości, może być to jedynie jej część lub udział we współwłasności.

Regulacja kodeksu cywilnego pozwala również na konstrukcję, gdzie zbywca nieruchomości nie jest jednocześnie dożywotnikiem – oznacza to, iż przenosząc nieruchomość w ramach umowy dożywocia możemy zabezpieczyć byt bliskiej nam osoby trzeciej. Informacja o obciążeniu nieruchomości dożywociem może zostać wpisana do księgi wieczystej nieruchomości. Prawo dożywocia ustanowione na rzecz kilku osób ulega w razie śmierci jednej z tych osób odpowiedniemu zmniejszeniu.

Atrakcyjność umowy dożywocia

Atrakcyjność umowy dożywocia wynika również stąd, iż nabywca nieruchomości nie jest zobowiązany do zapłaty zachowku od wartości nieruchomości, w stosunku do przyszłych spadkobierców ustawowych dożywotnika przenoszącego własność nieruchomości. Umowa dożywocia w przeciwieństwie od umowy darowizny jest bowiem traktowana, jako umowa odpłatna i nie jest brana pod uwagę przy roszczeniach o zachowek.

Przed przeniesieniem nieruchomości w ramach dożywocia należy jednak przygotować umowę w ten sposób, by jak najpełniej chroniła ona nasze interesy i uwzględniała okoliczności, które mogą pojawić się w przyszłości.