Nawiązując do artykułu sprzed dwóch tygodni, z uwagi na liczne pytania dotyczące zasiedzenia, należałoby rozwinąć temat zasiedzenia nieruchomości w aspekcie dotyczącym nabycia własności nieruchomości przez Skarb Państwa oraz nabycia własności nieruchomości należącej do Skarbu Państwa.
Wielokrotnie spotkałam się z pytaniami, czy Skarb Państwa może zasiedzieć nieruchomość? Jak uniknąć takiego niebezpieczeństwa oraz czy można zasiedzieć nieruchomość Skarbu Państwa?
Jak cała instytucja zasiedzenia, również odpowiedzi na te pytania nie są proste, a wręcz z uwagi na zmianę stanu prawnego, bardzo złożone. Ponadto zaznaczyć trzeba, iż każdy przypadek jest inny i może podlegać innym regulacjom.
PAŃSTWO TEŻ MOŻE
Na wstępie wskazać należy, że tak jak każdy posiadacz samoistny, również Skarb Państwa może nabyć własność nieruchomości poprzez zasiedzenie. Zagadnienie to jest jednak dosyć kontrowersyjne zwłaszcza z uwagi na bardzo długi okres w Polsce, podczas którego ze względów politycznych właściciele nieruchomości nie mieli możliwości ochrony swojego prawa własności – nawet przeciwstawienie się przez nich posiadaniu ich nieruchomości przez Skarb Państwa nie wywoływało żadnych skutków prawnych.
Jak już zostało wspomniane w poprzednim artykule, do zasiedzenia nieruchomości potrzebny jest upływ 20-letniego okresu posiadania, zaś w przypadku posiadania w złej wierze upływ lat 30. Takiej treści przepis obowiązuje w Polsce od 1 października 1990 roku, przed tym dniem okresy te były krótsze i wystarczył upływ jedynie lat 10, gdy posiadacz działał w dobrej wierze i 20 w przypadku złej wiary.
Tak krótkie terminy zasiedzenia oraz rzeczywistość okresu PRL, sprawiały, że właściciele nieruchomości byli w tym czasie pozbawieni realnej możliwości domagania się zwrotu bezprawnie zabranego im mienia, nie mogli dochodzić swoich praw ani przed sądem, ani innym organem.
PRL I SIŁA WYŻSZA
Zgodnie z nową linią orzeczniczą Sądu Najwyższego okoliczności te mogą stanowić siłę wyższą tj. przesłankę do tzw. zawieszenia biegu terminu zasiedzenia na rzecz Skarbu Państwa. “Za siłę wyższą uznaje się zdarzenie, które jest zewnętrzne, niemożliwe do przewidzenia i któremu nie można było zapobiec. Nie ulega wątpliwości, że za siłę wyższą można również uznać działanie władzy państwowej”. [postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16 września 2011 roku, IV CSK 77/11]. Okoliczność ta jest szalenie istotna dla właścicieli nieruchomości, przeciwko którym biegną terminy zasiedzenia, ponieważ może to oznaczać, iż w wielu przypadkach bieg terminu zasiedzenia można liczyć dopiero od początku lat 90., i tym samym przy założeniu, że Skarb Państwa zasiadywał nieruchomość w złej wierze, 30-letnie terminy zasiedzenia jeszcze nie minęły. Wskazać jednak należy, iż posiadanie samoistne Skarbu Państwa musi pozostawać w związku z aktem nacjonalizacyjnym albo innym zdarzeniem władczym stanowiącym przeszkodę w wytoczeniu powództwa windykacyjnego.
Warto również zauważyć, iż instytucja zasiedzenia nie dotyczy tylko własności nieruchomości, ale również służebności. Przykładowo, gdy na naszej nieruchomości, bez naszej zgody i czasami również wiedzy, posadowione zostały przez Zakłady Energetyczne słupy elektroenergetyczne wraz z liniami napowietrznymi, po latach może okazać się, że odpowiednio Skarb Państwa lub Zakład Energetyczny zasiedział służebność gruntową odpowiadającą w swej treści służebności przesyłu, co z kolei może pozbawić nas możliwości żądania stosownego wynagrodzenia z tego tytułu.
PRZYJRZYJMY SIĘ TERMINOM
Biorąc pod uwagę fakt, iż nawet przy przyjęciu korzystnego dla nas stanowiska Sądu Najwyższego, terminy zasiedzenia nieruchomości lub służebności w wielu przypadkach mogą dobiegać końca, należałoby przyjrzeć się posiadanym przez nas nieruchomościom i podjąć odpowiednie działania zmierzające do uregulowania ich stanu prawnego.
ZASIEDZIEĆ PAŃSTWOWE
Kolejnym interesującym zagadnieniem jest możliwość zasiedzenia nieruchomości należącej do Skarbu Państwa. Zdarzają się bowiem sytuacje, w których to my korzystamy z nieruchomości należącej do Skarbu Państwa przez długie lata, bez żadnego tytułu prawnego. Wiele osób nadal żyje w przekonaniu, iż nie można zasiedzieć nieruchomości należącej do Skarbu Państwa, nie jest to jednak prawdą.
Od dnia 1 października 1990 roku nie obowiązuje już przepis, zgodnie z którym nie można było nabyć drogą zasiedzenia własności gruntów, budynków państwowych. Zgodnie z tą nowelizacją można zasiedzieć nieruchomość należącą do Skarbu Państwa, zaś na poczet okresu zasiedzenia można zaliczyć okres sprzed nowelizacji, ale nie więcej niż połowę aktualnego okresu zasiedzenia. Tak więc, w przypadku zasiedzenia w złej wierze, okres zasiedzenia sprzed 1 października 1990 roku, który podlega zaliczeniu, wynosi maksymalnie lat 15, a tym samym pierwsze okresy niezbędne do zasiedzenia w złej wierze upłynęły w dniu 1 października 2005 roku.
Tak samo w przypadku zasiedzenia nieruchomości Skarbu Państwa, jak i każdej innej, konieczne jest posiadanie samoistne, a więc posiadanie bez żadnego tytułu prawnego. Z tego wynika, że nie mogą zasiedzieć nieruchomości osoby, które korzystają z niej przykładowo na podstawie umowy dzierżawy. W takim przypadku okres biegu terminu zasiedzenia mógłby się rozpocząć dopiero po zakończeniu takiej umowy.
