Zasiedzenie nieruchomości. Na co należy uważać wyjeżdżając z kraju?

Bardzo często zdarza się, że podejmując decyzję o wyjeździe z Polski, pozostawiamy w kraju ojczystym majątek czy to w postaci różnego rodzaju ruchomości, czy też w postaci prawa własności do nieruchomości.

Przebywając przez wiele lat za granicą, często nie mamy nawet świadomości, że w tym czasie ktoś inny może wejść w posiadanie należących do nas nieruchomości – na przykład poprzez rozpoczęcie uprawiania naszego gruntu, ogrodzenie łąki etc – co w konsekwencji może doprowadzić do utraty posiadanego przez nas prawa własności.

Utrata posiadanego prawa własności do ruchomości oraz nieruchomości

Kiedy dochodzi do takich sytuacji i z czego mogą one wynikać?

Dzieje się tak z uwagi na uregulowaną w polskim prawie cywilnym instytucję zasiedzenia. Zasiedzenie może dotyczyć zarówno rzeczy ruchomych, jak i nieruchomości, i w praktyce oznacza nabycie własności rzeczy/nieruchomości przez osobę trzecią tzw. samoistnego posiadacza, czyli osobę, która nie jest właścicielem, ale włada nią jak właściciel bez tytułu prawnego.

Aby było możliwe nabycie własności rzeczy przez zasiedzenie należy spełnić łącznie dwie przesłanki:

– posiadać rzecz i postępować z nią jak właściciel, jednocześnie nim nie będąc,

– posiadać rzecz przez określony czas, który w przypadku nieruchomości wynosi 20 lat przy posiadaniu w dobrej wierze i 30 lat w przypadku posiadania w złej wierze. W przypadku zaś ruchomości okres ten wynosi jedynie 3 lata i wymagana jest dobra wiara posiadacza.

Posiadacz w dobrej i złej wierze

Za posiadacza w dobrej wierze uważa się osobę, która w chwili wejścia w posiadanie rzeczy pozostawała w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje jej własność rzeczy. Z kolei osobą posiadającą rzecz w złej wierze jest każdy, kto już w momencie nabywania posiadania wiedział, że nie przysługuje mu tytuł prawny do nieruchomości.

Zasiedzenie w świetle prawa

Zasiedzenie następuje z mocy prawa, jednakże w przypadku nieruchomości chcąc posiadać dokument potwierdzający własność, umożliwiający dokonanie wpisu właściciela do księgi wieczystej, koniecznym jest przeprowadzenie postępowania sądowego o zasiedzenie. Wniosek o zasiedzenia składa się do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Podczas postępowania sądowego osoba chcąca dokonać zasiedzenia musi udowodnić zarówno fakt władania rzeczą jak właściciel oraz okres, w jakim to miało miejsce.

Kwestia udowodnienia stanu posiadania za każdym razem jest oceniana indywidualnie, dlatego też nie sposób wskazać zamkniętego katalogu sytuacji, w których mamy do czynienia z posiadaniem samoistnym. Jednakże zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego posiadanie samoistne nie może wynikać jedynie z przeświadczenia samego posiadacza, ale musi być dostrzegalnym z zewnątrz postępowaniem z rzeczą w sposób, jaki czyni to właściciel.

Posiadanie przez wskazany wyżej okres musi być procesem ciągłym, nieprzerwanym, jednakże w przypadku przeniesienia posiadania do naszego okresu posiadania możemy doliczyć okres posiadania naszego poprzednika.

Jak zabezpieczyć się przed utratą praw własności

W tym miejscu powstaje pytanie: czy pozostając za granicą, możemy się jakoś zabezpieczyć przed sytuacją zasiedzenia naszej nieruchomości i tym samym utratą prawa własności? Przede wszystkim opuszczając kraj, nie zostawiajmy nieruchomości pod tzw. „opieką” bez spisywania umów na tę okoliczność. Jak już zostało wskazane, aby być posiadaczem samoistnym, nie można posiadać tytułu prawnego do nieruchomości – przykładowo na podstawie użyczenia, najmu czy dzierżawy. Tym samym osoba, z którą zawrzemy np. umowę najmu staje się posiadaczem zależnym i nie przysługuje jej miano posiadacza samoistnego, co z kolei uniemożliwia zasiedzenie.

Jeżeli jednak doszło już do takiej sytuacji, że powierzyliśmy nasz majątek osobie, która postanowiła to wykorzystać przeciwko nam, istnieje konieczność przerwania biegu terminu zasiedzenia. Uwzględniając istotę zasiedzenia, można bardzo ogólnie stwierdzić, że bieg terminu zasiedzenia przerywa każda czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub do egzekwowania roszczeń danego rodzaju.

Przykładowymi czynnościami tego rodzaju są:

– powództwo windykacyjne (powództwo właściciela przeciwko posiadaczowi o wydanie rzeczy)

– powództwo o ustalenie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

– wniosek o rozgraniczenie nieruchomości.

Czy konieczne jest osobiste działanie?

W celu przedsięwzięcia powyższych czynności wbrew pozorom nie jest konieczne osobiste działanie i przyjazd do kraju, może to w naszym imieniu uczynić ustanowiony w tym celu pełnomocnik (o zagadnieniu pełnomocnictwa pisaliśmy w artykule zatytułowanym „Formalności na odległość”).

Analogicznie, w przypadku otrzymania nieruchomości w ramach dziedziczenia warto podjąć czynności ustalające, czy jeszcze za życia naszego spadkodawcy, na skutek działania osób trzecich, nie doszło do rozpoczęcia biegu zasiedzenia odziedziczonej przez nas nieruchomości i ewentualnie podjąć wskazane wyżej działania służące przerwaniu zasiedzenia.

Należy pamiętać, że przysługujące nam prawo własności nie jest prawem niewzruszalnym, a zaniedbania związane z jego posiadaniem mogą skutkować jego utratą.